U verkoopt uw bedrijf? Denk aan uw huurverplichtingen!
Als u uw bedrijf in een gehuurd pand exploiteert en u verkoopt uw bedrijf, wat gebeurt er dan met uw huurverplichtingen? Mag de koper dan ook de huur van uw bedrijfspand overnemen en is uw verhuurder verplicht om akkoord te gaan met een nieuwe huurder? Vragen die opkomen als u uw bedrijf verkoopt.
De huurovereenkomst gaat in ieder geval niet ´vanzelf´ mee over naar de koper!
Overdracht van uw bedrijf
Als u uw bedrijf overdraagt, zit u in principe nog wel aan uw huurcontract vast. Daarom heeft u er meestal belang bij dat de koper van uw bedrijf ook uw huurverplichtingen overneemt. Vaak zal de koper dat ook willen omdat hij het bedrijf op dezelfde locatie wil voortzetten, denkt u maar aan een winkelpand in een drukbezochte winkelstraat.
Als de verhuurder weigert uw koper als nieuwe huurder te accepteren dan zal dit in veel gevallen de overnameprijs voor uw bedrijf drukken. Daarnaast zult u vaak verplicht zijn de bedrijfsruimte tot het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk te blijven gebruiken. En dat is nu juist niet uw bedoeling als u uw bedrijf verkoopt!
De verhuurder moet akkoord gaan
Belangrijk is dus dat de instemming van de verhuurder nodig is om het huurcontract op de koper van uw bedrijf te laten overgaan. Als de verhuurder instemt, dan is er geen probleem. U kunt de huurovereenkomst aan de koper overdragen middels een schriftelijke overeenkomst.
De verhuurder is echter niet verplicht akkoord te gaan. In die situatie biedt de wet u als huurder de mogelijkheid om bij de rechter zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ te vorderen.
Wanneer zal de rechter de indeplaatsstelling toewijzen?
Als aan alle volgende voorwaarden is voldaan, zal de rechter de indeplaatsstelling normaliter toewijzen:
• hetzelfde bedrijf wordt voortgezet: het assortiment en de verkoopformule hoeven daarbij niet per se geheel gehandhaafd te blijven, maar de nieuwe huurder moet wel enige activa overnemen;
• de exploitatie is niet feitelijk al gestaakt;
• de verkoper/huurder heeft een zwaarwichtig belang: bijvoorbeeld een minder goed renderend bedrijf of ziekte, of een koper die een aanzienlijke prijs voor het bedrijf wil betalen;
• uw koper biedt voldoende waarborgen: hij is financieel solide en beschikt ook over voldoende kennis en ervaring voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Bezwaren van de verhuurder
Onder omstandigheden zal de rechter de vordering, hoewel aan bovenstaande voorwaarden is voldaan, toch niet toewijzen. Bijvoorbeeld als de verhuurder bereid is om het bedrijf tegen dezelfde voorwaarden over te nemen, het gehuurde bij het einde van de overeenkomst nodig heeft voor zijn eigen organisatie, of er sprake is van emotionele, persoonlijke bezwaren tegen uw koper.
De rechter stelt soms voorwaarden
De rechter mag voorwaarden verbinden aan de toewijzing, zoals het bevel dat de opvolgend huurder een bepaalde vorm van zekerheid biedt (een waarborgsom), of persoonlijk garant staat voor openstaande huurtermijnen. De rechter kan ook verlangen dat de directie of de aandeelhouders van de kopende bv gedurende een aantal jaren niet gewijzigd worden.
En als de vordering wordt toegewezen…
Als de vordering wordt toegewezen, betekent dit dat u door de rechter gemachtigd wordt om de koper in uw plaats te stellen ten aanzien van alle lopende rechten en verplichtingen, dus bijvoorbeeld ook een recht van koop dat u oorspronkelijk had bedongen!
Overigens kunt u de indeplaatsstelling ook nog na uw bedrijfsoverdracht vorderen, maar dan moet u dat wel doen zo spoedig als dat redelijkerwijs mogelijk is.
Reageren? sonjavangemeren@juristenvanoranje.nl